Zakup działki często jest pierwszym krokiem do budowy domu. Problem pojawia się wtedy, gdy już po podpisaniu aktu notarialnego wychodzą na jaw wady, o których nikt nie uprzedził. Brak możliwości zabudowy, ukryte obciążenia czy problemy z dojazdem potrafią zablokować inwestycję na lata. Warto więc wiedzieć, czym są ukryte wady działki, jak ich szukać i jakie prawa ma kupujący.
Czym są ukryte wady działki?
Działka może mieć wady widoczne i ukryte. Do tych pierwszych należą m.in. nietypowy kształt, duży spadek terenu, słupy energetyczne, stare zabudowania, brak sensownego dojazdu. Takie problemy widać zwykle już przy pierwszej wizycie.
Ukryte wady działki są znacznie groźniejsze, bo ujawniają się dopiero po zakupie. Mogą mieć charakter prawny – np. nieuregulowana własność, nieujawniona służebność, roszczenia osoby trzeciej, brak pełnych wpisów w księdze wieczystej. Mogą też być fizyczne: działka sprzedana jako budowlana, na której nie da się uzyskać pozwolenia na budowę, skrajnie trudne warunki gruntowe, realny brak możliwości doprowadzenia mediów, ograniczenia zabudowy wynikające z przepisów szczególnych (np. strefa ochronna).
Łączy je to, że kupujący nie mógł ich w rozsądny sposób stwierdzić przed zawarciem umowy, a istotnie utrudniają lub uniemożliwiają wykorzystanie działki zgodnie z uzgodnionym celem.
Jak ograniczyć ryzyko przed zakupem?
Ryzyka nie da się wyeliminować całkowicie, ale można je znacząco zmniejszyć. Aby to zrobić, należy:
-
sprawdzić księgę wieczystą – własność, hipoteki, służebności i inne obciążenia,
-
przejrzeć miejscowy plan zagospodarowania (lub uzyskać informację o warunkach zabudowy), aby potwierdzić, czy i co wolno zbudować,
-
ustalić faktyczny dostęp do drogi publicznej – nie tylko na mapie, ale też w dokumentach,
-
zweryfikować uzbrojenie terenu i możliwości techniczne doprowadzenia mediów,
-
przy poważniejszych inwestycjach zlecić badanie gruntu geologowi.
Na oględziny warto pojechać z pośrednikiem lub innym specjalistą od działek. Doświadczona osoba zwróci uwagę na kwestie, które laikowi mogą umknąć, i podpowie, o jakie dokumenty poprosić sprzedającego.
Trzeba pamiętać, że księgi wieczyste są jawne, a w sporach nie można powoływać się na nieznajomość ich treści. Jeżeli problem był wprost wpisany do księgi, kupujący nie będzie mógł traktować go jako „ukrytej” wady.
Odpowiedzialność sprzedającego za wady
Sprzedający co do zasady odpowiada z rękojmi za ukryte wady działki, zarówno prawne, jak i fizyczne, o których kupujący nie wiedział przy zawieraniu umowy. Klauzule ograniczające tę odpowiedzialność nie działają, jeśli wada została podstępnie zatajona, dlatego warto uważać na zapisy typu „kupujący nie wnosi zastrzeżeń”. Roszczenia z tytułu wad fizycznych wygasają zwykle po 5 latach od wydania nieruchomości, a w przypadku wady prawnej kupujący ma rok od momentu, gdy się o niej dowiedział.
Jak dochodzić swoich praw po ujawnieniu wady?
Jeżeli po zakupie okaże się, że działka ma ukryte wady, kupujący może domagać się od sprzedającego:
-
usunięcia wady lub zwrotu kosztów jej usunięcia,
-
obniżenia ceny – gdy wada ogranicza przydatność działki, ale nabywca chce ją zatrzymać,
-
odstąpienia od umowy i zwrotu całej zapłaconej kwoty – gdy wada jest istotna i nieusuwalna lub usunięcie byłoby nadmiernie kosztowne i długotrwałe.
W praktyce każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny. Przy poważniejszych sporach warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.
